Верховная Рада Украины недавно начала рассмотрение земельной реформы во втором чтении. А это означает, что если этот закон примут, то с украинского рынка земли будет окончательно снят мораторий.
Напомним, мораторий на торговлю аграрными землями ввели в 2001 году. В 2019 году Верховная Рада не продлила его действие отдельным законом, как это происходило ранее.
Те, кто думает, что рынок земли спасет от тотальной распродажи мораторий – сильно ошибаются. Ведь существуют, если не продажи, то договора аренды сроком на 50 лет, неучтенные урожаи и другие соглашения, которые и формируют приблизительную, но все это время работающую схему рынка украинской земли. И от такого взаимодействия выигрывают многие участники рынка, не считая украинского государства. Именно поэтому земельная реформа назрела как никогда и требует немедленного согласования и разрешения уже сегодня.
Как это было
В начале сентября прошлого года президент Украины Владимир Зеленский поручил правительству подготовить, а ВР принять до 1 декабря законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения с отменой моратория на продажу земли.
3 января украинский парламент опубликовал на официальном сайте проект закона про оборот земли сельскохозяйственного назначения, который был утвержден ко второму чтению. Через месяц, 6 февраля началось рассмотрение законопроекта о продаже земель во втором чтении.
Между первым и вторым чтением в него внесли 4018 поправок. Комитет поддержал только 9 из них.
Между первым и вторым…
После первого чтения законопроекта больше всего вопросов вызывала норма, согласно которой максимальный размер земель в одних руках не может превышать 210 тысяч гектаров. Не понравилась ситуация и крупным агрохолдингам, и мелким фермерам. Первые при этом владеют гораздо большими количествами земли, а вторые считают, что их попросту задушат конкуренты с большими объемами земли.
Кроме того, первое чтение предполагало, что право собственности на украинскую землю могут приобретать: граждане Украины, территориальные общины, государство, юридические лица Украины и иностранные граждане и лица без гражданства в случае наследования и с обязанностью на отчуждение участка в течение года.
Именно пункт о допуске иностранцев к украинской земле больше всего критиковали противники отмены моратория на продажу земли.
Детальнее о разнице между первым и вторым чтением можно ознакомиться в таблице.
| Первое чтение | Второе чтение | |
| Допуск иностранцев | Иностранцам и их компаниям, которые арендуют землю в Украине более трех лет, позволялось приобрести ее с 1 октября 2020 года. Иностранцев, не обрабатывающих до этого землю в Украине, допускали бы на рынок с 1 января 2024 | До проведения референдума – не предусмотрено |
| Кто имеет право на покупку земли | Украинские физлица, компании, территориальные общины, государство | Украинские физлица, компании, территориальные общины, государство и банки |
| Объем концентрации земель | 200 тыс гектаров | 10 тыс гектаров |
| Ограничение концентрации на уровне страны, области, ОТГ |
35 процентов территории ОТГ, 8% области и 0,5% страны | Нет |
| Минимальная цена | Нормативная денежная оценка | Нормативная денежная оценка до 2030 года |
| Форма расчета за землю | Нет | Безналичная форма |
| Запрет на продажу земли возле границы | Нет | Иностранцам запрещено покупать землю, расположенную ближе 50 км от государственной границы Украины, несмотря на результаты референдума |
| Преимущественное право арендатора | Предусмотрено | Предусмотрено. Арендатор получил возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец |
Появление банков
Один из пунктов прокомментировал министр экономики Александр Милованов на своей странице в Facebook.
“Банки могут становиться собственниками земли. Но только через взыскания залога из-за невыплаты кредита. Ограничение в 10 тыс га на банки не распространяется. Банки должны продать землю полученную в качестве залога в течение 2 лет. Все банки имеют право кредитовать землю, независимо от формы собственности. То есть, банки с иностранным капиталом могут кредитовать землю, получать землю в залог, но должны продать ее. Если банки не продают землю в течение двух лет, земля конфискуется на опальной основе. Государство выставляет землю на продажу, забирает расходы, и остальные возвращает банку“, – написал он.
Банки появились в законе не случайно. Это было сделано для того, чтобы малые и средние фермеры могли брать кредиты под залог своей земли. Заполучить же землю банк сможет лишь в одном случае: если фермер не сможет погасить свой кредит.
В то же время, некоторые эксперты предостерегают, что банки начнут продавать землю обанкротившихся фермеров как раз тем, кто начнет скупать крупные пулы гектаров. А государство может поспособствовать такому процессу.
Связанные лица равно земельные бароны?
Еще один спорный пункт – большая концентрация земель. Во втором чтении максимальную площадь снизили до 10 тысяч гектаров в одни руки. В то же самое время из закона исчезла норма об ограничениях по общинам. По мнению экспертов, это может привести к появлению отдельного класса земельных баронов.
Нормативная оценка
В плюсы можно однозначно отнести тот пункт, что теперь продать землю за бесценок – не выйдет. Пока не будет прозрачной рыночной цены ни один человек не сможет продать кусочек драгоценной земли ниже нормативно денежной оценки. Однако и рычаги-предохранители пока не озвучены. Не придумало их пока государство.
Напомним, из-за моратория на продажу сельскохозяйственной украинской земли единственным способом передать землю другому заинтересованному лицу за вознаграждение является ее сдача в аренду. Такие соглашения как правило являются долгосрочными и заключаются в среднем на срок около 8-10 лет. При этом стоимость аренды земельных паев является заниженной, а рынок — неконкурентным, ведь, как правило, на аренду паев претендует только один арендатор, который и диктует цену.
Данный закон является компромиссным для всех сторон – игроков земельного рынка. В нем по-прежнему остаются спорные вопросы, которые никогда не удовлетворят идеологических противников. И те, и другие будут всячески тянуть резину и откладывать принятие закона на как можно более долгий срок.
Об этом говорит и тот факт, что из 4 тыс. поправок, украинскому парламенту удалось обсудить лишь 216. А это значит, что работу Верховной Рады будет “тормозить” неделями всего лишь один, хоть и необходимый и максимально компромиссный закон.
